부동산 등기에는 공신력이 없다? 공신력이 인정되지 않는 이유, 손실을 대비하는 방법

부동산 등기부등본, 부동산 등기사항전부증명서에 기재된 내용이 공신력이 없다니!

부동산 등기는 공신력이 인정되지 않는다.

우리나라 부동산 등기부등본, 공신력을 인정하지 않는 이유

 

 

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집을 매매하거나 전세로 계약하거나, 월세를 계약할 때 우선적으로 확인해봐야 한다는 <부동산 등기사항전부증명서(=등기부등본)>. 필수적으로 확인해야 하는 이 서류가 공신력이 없다는 사실에 대해 모르는 사람들이 많다.

 

우리나라 부동산 등기에 관한 서류. 부동산 등기사항전부증명서(부동산 등기부등본)에 공신력이 없는 이유와 유의할 점, 대비 방법에 대해 살펴보려고 한다.

 

 

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※ 부동산등기 서류의 이름, 부동산등기의 뜻

2021.12.03 - [경제, 투자, 부동산 공부/부동산 등기 실무] - 부동산 등기란 무엇인가? 부동산 등기 뜻

부동산 등기란 무엇인가? 부동산 등기 뜻

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*현재 공식 명칭인 부동산 등기사항전부증명서를 편의상 등기부등본으로 지칭하겠습니다.

 

부동산등기의 특징 - 형식적 심사주의

부동산등기의 여러 가지 특징 중에서 "형식적 심사주의"라는 것이 있다. 형식적 심사주의란 부동산등기를 신청하면 등기관이 신청과 관련한 사항을 조사해야 하는데 이때 "형식적 요건"을 구비하고 있는가에 대해서만 심사한다는 것이다. 

 

 

부동산등기에 공신력을 인정하려면

부동산 등기업무를 처리하는 등기관은 형식적인 요건만 심사하므로 실질적인 사실까지 조사하지는 않는다. 하지만 공신력이 인정되려면 실질적인 내용까지 심사해야 하는데 그러한 내용까지 심사를 하게 된다면 처리시간과 처리비용이 더욱 높아질 수밖에 없다. 결국 현실적으로 관련 비용까지 모두 고려한다면 형식적인 심사라고 비난할 수만은 없는 일이다. 만약 실질적으로 심사하게 된다면 등기비용 상승 혹은 세금이 상승되는 결과가 발생할 수 있는 일이다.

 

 

우리나라는 공신력을 인정하지 않는다.

부동산등기에 공신력이 있는지 여부는 국가마다 다르다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않는다.

 

 

부동산등기를 믿고 거래한 사람

부동산등기에 공신력이 인정되지 않으므로 등기부를 신뢰하여 거래를 한 사람에게 손해가 발생하는 일이 생길 수도 있다. 만약 내가 취득한 부동산을 적법하게 등기를 해서 등기부등본에 내 이름이 소유자로 올라간다고 하더라도 내가 거래한 상대방이 진정한 권리자가 아닌 경우에는 등기를 했더라도 그 물건을 취득, 소유하지 못하기 때문이다. 

 

 

 

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(사례) 오래전부터 가지고 있던 부동산의 소유자가 바뀌었다.

이런 경우가 있다고 한다.

본인(갑)이 소유한 지 오래된 토지가 있었는데 그 토지의 매매가가 올랐다는 소식에 공인중개사에 해당 토지를 매매거래를 위해 내놓았다. 그런데 공인중개사가 토지 소유자의 이름과 토지의 주소를 확인하는 과정에서 등기부등본에 이미 소유자가 변경된 사실을 알게 되었다. 화가 난 공인중개사는 '이미 팔아버린 토지'인데 왜 내놓는다고 거짓말한 것인지 묻는다. 그리하여 뒤늦게 등기부등본을 확인한 갑은 소유자가 이미 '갑→을→병→정'으로 이미 세 번이나 소유자가 바뀐 것을 확인했다. 자신의 토지가 을의 사기로 이미 소유주가 여러 차례 변경된 것이다. 급한 마음에 법무사를 찾아간다. 내 토지를 돌려받을 수 있냐고. 법무사는 말한다. 을이 등기신청 시 제출한 서류가 거짓으로 드러나면 토지 소유자를 되돌릴 수 있다고.

 

-그러자 갑은 법무사를 통해 해결하려고 한다. 그런데 법무사를 찾아간 시점은 소유자가 갑에서 을로 변경된 지 6년이 지난 시점. 6년이 지났다는 게 왜 중요할까?

 

**등기신청서 서류는 5년간 장부를 보존하게 된다. 보존기간이 만료된 장부(서류)는 보존기간이 만료되는 해의 다음 해 3월 말까지 폐기한다.**

 

-등기신청서는 5년간 보존된다. 하지만 갑이 알게 된 시점은 6년. 법무사는 해당 등기소에 문의를 해보지만 신청서는 이미 폐기되고 없었다. 이렇게 되면 곤란한 상황이 된다. 증명할 수 있는 서류가 없기 때문이다.

-갑은 을이 위조한 등기신청서만 있었다면 쉽게 토지를 되찾을 수 있었지만 신청서가 없어졌기 때문에 그럴 수 없게 되었다. 변호사를 찾아가서 을의 소재를 알아봤지만 이미 외국으로 출국한 뒤였고, 소송을 했지만 증명할 수 있는 내용이 부족하여 결국 패소. 자신의 토지를 잃게 되었다.

 

 

 

 

부동산등기에 공신력이 없다면 대비하자.

 

1. 재산세 고지서가 갑자기 날라오지 않는다면 의심하자. (보유자 입장)

재산세가 부과되는 부동산이었다면, 매년 재산세 고지서를 받았을 것이다. 갑은 재산세 고지서가 어느 날부터인가 날라오지 않았다는 사실을 간과하였다. 내 재산에 대한 재산세가 어느 순간 부과되지 않는다? 고지서가 안날라왔다? 그렇다면 재산세 고지서를 요청하자.(내 소유라면 정상적으로 재산세 고지서를 요청한 뒤 수령할 수 있을 것이고, 만약 부동산 소유주가 바뀌었다면 알게 될 것이다-고지서를 받지 못할것이므로.)

 

 

2. 부동산 등기부등본의 갑구(소유권에 관한 사항) 접수일자에 주목하자. (매수자 입장)

만약 갑이 토지를 되찾을 수 있었다면 어떻게 되었을까? 그렇다면 사기를 친 사람은 을이겠지만 돈을 다 주고 구매한 정은 등기에 자신의 이름이 있었더라도 갑자기 토지를 잃게 되었을 것이다. 내가 정의 입장, 매수자의 입장이라면 어떻게 대비를 해야 할까? 

부동산을 매수하려는 사람은 부동산 등기부등본을 확인할 때, 마지막 소유주의 접수일자를 주목해보자. 만약 거짓으로 부동산등기를 변경한 사람이라면 최대한 빨리 부동산을 타인에게 넘기려 할 것이다. 접수일자를 확인했을 때 부동산을 산지 얼마 되지 않아 바로 거래를 하려는 사람이라면 수상하다. 일반적으로 부동산을 한 두 달 보유하고 매매하려는 사람은 극히 드물 것이다. 그러므로 시세보다 저렴하게 나온 부동산인데, 접수일자를 확인해보니 얼마 되지 않았다면 의심해보자.

 

 

3. 그래도 매수하고 싶다면, 보험으로 대비하자. (매수자 입장)

이런저런 불안함이 있는데도 부동산을 매수하고 싶은 사람이라면 어떻게 해야 할까? 그렇다면 보험을 이용하는 방법도 있다. "부동산권리보험"을 가입하면 되는데 부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증 등 서류를 위조하여 발생된 손실 또는 손해 등 부동산 매입 과정에서 발생 가능한 손실을 보장해주는 보험이다. 매수인이 가입하면 되는 보험인데 이때 <보험료>라는 추가 비용이 발생한다. 하지만 부동산 거래금액 자체가 '억'이 우스운 지경이니, 안전하게 내 자산 및 내 돈을 보호받고 싶다면 보험에 가입하는 게 현명하다는 것이다.